Vvermieterwerden.euEigentümerwelt
Restnutzungsgutachten KfW 40 QNG Steuerstrategie Eigentümerwelt Kostenfreie Analyse
Deutschland braucht mehr Immobilienbesitzer

Vermögen aufbauen. Steuerliche Potenziale nutzen.

Immobilien ermöglichen beides.

Erfahren Sie, wie Unternehmer, Selbstständige und Gutverdiener Immobilien strategisch zum langfristigen Vermögensaufbau und zur Nutzung steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten einsetzen können.

Kostenfreie Analyse starten Kapitalanlage prüfen lassen
Ein Angebot der Eigentümerwelt Eigentümerkongress Buy & Hold Summit

Unverbindliche Modellrechnung. Keine Steuerberatung. Finale Prüfung immer mit Steuerberater und Finanzierungspartner.

Problem · Lösung · Ergebnis

Warum gut verdienen allein selten reicht.

Problem

Viel verdienen, wenig behalten

Viele Menschen verdienen gut, zahlen hohe Steuern und bauen trotzdem kaum eigenes Vermögen auf.

Lösung

Mehrere Kräfte gleichzeitig

Immobilien können Mieteinnahmen, Tilgung, steuerliche Effekte und langfristigen Vermögensaufbau miteinander verbinden.

Ergebnis

Aus Einkommen wird Eigentum

Aus Einkommen kann Schritt für Schritt Eigentum entstehen – ein Vermögenswert, der langfristig für Sie arbeitet.

Der Beweis

Warum Deutschland mehr Immobilienbesitzer braucht.

Deutschland zählt seit Jahren zu den Ländern mit den niedrigsten Eigentümerquoten Europas. Während in vielen Ländern Eigentum selbstverständlich ist, wohnen bei uns deutlich mehr Menschen zur Miete.

Unsere Überzeugung: Mehr Eigentum bedeutet mehr Eigenverantwortung, mehr Vermögen, mehr Altersvorsorge und mehr finanzielle Stabilität.

47%
der Menschen in Deutschland leben im eigenen Zuhause. Damit zählt Deutschland zu den Ländern mit den niedrigsten Eigentümerquoten Europas.
Deutschland
47 %
EU-Durchschnitt
69 %
Rumänien
95 %

Quelle: Eurostat, Stand 2024. Deutschland zählt zu den Ländern mit den niedrigsten Eigentümerquoten Europas; der EU-Durchschnitt liegt bei rund 69 %.

Das Gesicht hinter der Bewegung

Warum wir das tun.

MW
Professionelles Portrait
Maximilian Wolf
Platzhalter — echtes Foto
Maximilian WolfGründer · Eigentümerwelt

Vor vielen Jahren stand ich selbst vor derselben Frage: Wie baut man Vermögen auf, ohne sein Leben lang ausschließlich für Geld zu arbeiten?

Heute habe ich hunderte Immobilienkäufe begleitet und tausende Menschen auf Veranstaltungen erreicht — und dabei eines immer wieder festgestellt:

Das eigentliche Problem vieler Menschen ist nicht ihr Einkommen. Das eigentliche Problem ist fehlendes Eigentum.

Genau deshalb haben wir vermieterwerden.eu und die Eigentümerwelt gegründet. Unsere Mission ist einfach: Deutschland braucht mehr Immobilienbesitzer.

  • Gründer Eigentümerwelt
  • Veranstalter Eigentümerkongress
  • Veranstalter Buy & Hold Summit
  • Immobilienunternehmer
Bekannt aus Eigentümerwelt Eigentümerkongress Buy & Hold Summit
Die unbequeme Wahrheit

Die meisten Menschen arbeiten ihr Leben lang – und bauen trotzdem kaum Vermögen auf.

Sie verdienen Geld. Sie zahlen Steuern. Sie sparen. Und am Ende bleibt erstaunlich wenig übrig.

Warum? Weil sie ihr Einkommen gegen Zeit tauschen. Jeden Monat beginnt das Spiel von vorne.

Immobilien funktionieren anders. Hier arbeiten mehrere Kräfte gleichzeitig – für den Eigentümer:

  • Zeit
  • Mieterträge
  • Tilgung
  • mögliche steuerliche Vorteile
  • langfristige Wertentwicklung

Viele vermögende Familien halten seit Generationen Immobilien.

Unsere Mission

Deutschland braucht mehr Immobilienbesitzer.

Deutschland hat kein Einkommensproblem. Deutschland hat ein Eigentumsproblem.

Während in vielen Ländern Eigentum selbstverständlich ist, besitzen in Deutschland vergleichsweise wenige Menschen Immobilien. Die Folge: Viele arbeiten ihr Leben lang, zahlen ihr Leben lang Steuern und verlassen sich am Ende ausschließlich auf die gesetzliche Rente.

Mehr Eigentümer Mehr Vermieter Mehr Vermögensaufbau Mehr finanzielle Eigenverantwortung
Die zentrale Herausforderung

Die zentrale Herausforderung: die Rentenlücke.

Viele Menschen verlassen sich zu lange auf Arbeitseinkommen und gesetzliche Rente. Gleichzeitig steigen Lebenshaltungskosten, Inflation und der Wunsch nach finanzieller Sicherheit. Immobilien können ein Weg sein, bereits während des Erwerbslebens Vermögenswerte aufzubauen, die später Einkommen, Sicherheit und Substanz schaffen.

Gesetzliche Rente unter Druck

Immer weniger Beitragszahler finanzieren immer mehr Rentenjahre. Auf die staatliche Rente allein wollen sich viele nicht mehr verlassen.

Steigende Lebenserwartung

Ein längeres Leben ist ein Geschenk – muss aber auch finanziert werden. Der Versorgungszeitraum wird länger, nicht kürzer.

Inflation

Geld auf dem Konto verliert real an Kaufkraft. Was heute reicht, reicht in 20 Jahren womöglich nicht mehr.

Steigende Lebenshaltungskosten

Wohnen, Energie, Alltag – die laufenden Kosten wachsen. Ein zusätzlicher Vermögensbaustein gewinnt an Bedeutung.

Ein Rechenbeispiel

Ein Mensch verdient 100.000 € im Jahr. Er zahlt Steuern. Er konsumiert. Er spart vielleicht etwas. Aber ohne Vermögenswerte entsteht selten echte finanzielle Unabhängigkeit.

Nicht das Einkommen entscheidet über Wohlstand – sondern das Vermögen.

Rückenwind vom Staat

Warum unterstützt der Staat Immobilienbesitz?

Deutschland benötigt Wohnraum – und kann ihn nicht allein schaffen. Deshalb setzt der Staat auf private Eigentümer und hat dafür Rahmenbedingungen geschaffen.

Abschreibungen

Den Gebäudewert dürfen Sie über die Jahre steuerlich abschreiben (AfA) – das kann Ihr steuerliches Ergebnis mindern, ohne dass real Geld abfließt.

Förderprogramme

Bund, Länder und Förderbanken legen Programme auf, die Investitionen in Wohnraum gezielt unterstützen können.

Förderkredite

Zinsgünstige Kredite – etwa für klimafreundlichen Neubau – können die Finanzierung erleichtern, je nach Voraussetzungen und Mittelverfügbarkeit.

Anerkannte Kosten

Finanzierungszinsen und bestimmte Bewirtschaftungskosten können steuerlich anerkannt werden und Ihr Ergebnis aus Vermietung mindern.

Wer Wohnraum schafft, wird steuerlich anders behandelt als jemand, der sein Geld unverzinst auf dem Konto liegen lässt.

Der Mechanismus

Vom Einkommen zum Eigentum.

Wer nur Einkommen erzielt, muss jeden Monat neu arbeiten. Wer Eigentum aufbaut, schafft Vermögenswerte, die langfristig für ihn arbeiten können.

Einkommen→Steuern→Investition→Immobilie→Miete→Tilgung→Vermögensaufbau
Steuern sind der Verstärker

So entsteht die mögliche Steuerwirkung Ihrer Immobilie.

Wichtig vorab: Steuern sind nicht der Grund, Eigentümer zu werden — sie sind der Verstärker. Im Mittelpunkt steht das Eigentum, das für Sie arbeitet. Wie die steuerliche Wirkung dabei entsteht, erklären wir hier trotzdem ehrlich und nachvollziehbar.

1

Normale AfA

Den Gebäudewert schreiben Sie über die Nutzungsdauer ab – klassisch z. B. 2 % oder 3 % pro Jahr nach § 7 EStG. Diese Abschreibung kann das steuerliche Ergebnis mindern, ohne dass real Geld abfließt.

2

Verkürzte Restnutzungsdauer

Ein qualifiziertes Restnutzungsgutachten kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer belegen. Eine kürzere Dauer bedeutet einen höheren jährlichen AfA-Satz – und damit potenziell mehr Abschreibung pro Jahr.

3

Zinsen als Werbungskosten

Die Finanzierungszinsen sind in der Regel als Werbungskosten abziehbar. Gerade in den ersten Jahren ist der Zinsanteil hoch und wirkt entsprechend stark im steuerlichen Ergebnis.

4

Nicht umlagefähige Kosten

Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ähnliche Positionen, die Sie nicht auf den Mieter umlegen, können das steuerliche Ergebnis ebenfalls mindern.

5

Ergebnis aus V&V

Mieteinnahmen − Zinsen − AfA − nicht umlagefähige Kosten = steuerliches Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Genau so rechnet das Finanzamt.

6

Mögliche Steuerentlastung

Ist dieses Ergebnis negativ, kann es Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Die Entlastung richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

Drei Rechner, ein Ziel

Rechnen Sie es selbst durch.

  • Restnutzungsgutachten: höhere AfA durch kürzere Restnutzungsdauer
  • KfW 40 QNG: Sonder-AfA §7b in den ersten vier Jahren
  • Steuerstrategie: alle Hebel zusammen über 10–30 Jahre
Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von Ihrem persönlichen Einkommen, Steuersatz, dem konkreten Objekt und Ihrem Steuerberater ab. Diese Darstellung ist eine vereinfachte Modelllogik, keine Steuerberatung.
Für Unternehmer, Geschäftsführer & Selbstständige

Unternehmer zahlen häufig mehr Steuern als notwendig.

Viele Unternehmer optimieren ihre Unternehmensstruktur, vergessen jedoch die Optimierung ihrer persönlichen Einkommensteuer und ihres privaten Vermögensaufbaus. Immobilien können hier zusätzliche steuerliche Hebel schaffen und gleichzeitig langfristigen Vermögensaufbau ermöglichen.

Unternehmerstrategie prüfen
Sechs Gründe

Warum Unternehmer und Gutverdiener Immobilien nutzen.

Immobilien sind für viele Unternehmer nicht irgendeine Anlageklasse, sondern der zweite Vermögensbaustein neben dem eigenen Unternehmen. Sechs Gründe, die in der Praxis den Ausschlag geben:

Steueroptimierung

Abschreibungen, Finanzierungszinsen und Werbungskosten können das zu versteuernde Einkommen senken – Geld, das sonst ans Finanzamt fließt, arbeitet im eigenen Vermögen.

Vermögensaufbau mit Fremdkapital

Die Bank finanziert, der Mieter tilgt: Vermögen entsteht überwiegend mit fremdem Geld – das eigene Kapital bleibt frei für das operative Geschäft.

Inflationsschutz

Sachwerte und anpassbare Mieten erhalten Kaufkraft, während Geldvermögen real an Wert verliert. Bestehende Darlehen werden durch Inflation real sogar leichter.

Hebeleffekt

Wertentwicklung und Mietsteigerung wirken auf den vollen Objektwert – nicht nur auf das eingesetzte Eigenkapital. So entstehen überproportionale Eigenkapitalrenditen.

Vermögensübertragung auf die nächste Generation

Immobilien lassen sich strukturiert an Kinder und Familie übergeben – etwa über Schenkung oder Nießbrauch. Die konkrete Gestaltung gehört in die Hand von Steuerberater und Notar.

Diversifikation außerhalb des Unternehmens

Ein Immobilienbestand baut ein zweites Standbein unabhängig vom Unternehmenserfolg auf – Substanz, die bleibt, unabhängig davon, wie das operative Geschäft läuft.

Förderung

Welche Fördermittel können beim Vermieterwerden relevant sein?

Förderung ist immer objekt- und programmabhängig – und an Voraussetzungen sowie verfügbare Mittel gebunden. Diese Bausteine kommen in der Praxis am häufigsten vor.

KfW-Förderkredite für Neubau

Für klimafreundlichen Neubau bzw. den Erstkauf gibt es zinsgünstige Förderkredite – je nach Programm bis zu 150.000 € je Wohnung, sofern die Voraussetzungen und die Mittelverfügbarkeit erfüllt sind.

Sonder-AfA für Neubau (§ 7b EStG)

Für bestimmte neu geschaffene Mietwohnungen kann eine Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären AfA in Betracht kommen – an enge Voraussetzungen geknüpft.

Regionale Förderprogramme

Länder, Kommunen und Förderbanken legen eigene Programme auf – etwa für energetische Standards oder bestimmte Lagen. Die Förderlandschaft ändert sich laufend.

Förderfähigkeit ist objektabhängig

Ob und welche Förderung greift, entscheidet sich am konkreten Objekt, am Standard und am Zeitpunkt. Deshalb gehört die Förderprüfung an den Anfang jeder Planung.

Förderfähigkeit prüfen lassen
Der richtige Zeitpunkt

Warum viele Menschen gerade jetzt handeln.

Inflation

Geld auf dem Konto verliert real an Kaufkraft. Sachwerte wie Immobilien rücken stärker in den Fokus.

Unsichere Rentensysteme

Immer weniger Beitragszahler tragen immer mehr Rentenjahre. Viele suchen eine zweite Säule.

Wohnraummangel

In vielen Regionen fehlt Wohnraum. Wer ihn schafft und bereitstellt, wird gebraucht.

Steigende Mieten

Wer Eigentum besitzt, profitiert von der Entwicklung – statt sie nur als Mieter zu bezahlen.

Wer auf den perfekten Moment wartet, wartet oft zu lange. Der naheliegende erste Schritt ist, sich heute zu informieren.

Klartext

Die häufigsten Fragen unserer Kunden.

Ehrliche Antworten auf die Fragen, die vor der ersten Immobilie fast jeder stellt.

In vielen Fällen ja. Entscheidend ist Ihre Gesamtsituation aus Einkommen, Bonität und vorhandenen Sicherheiten. Bestehende Immobilien können als Ersatzsicherheit dienen, und in bestimmten Konstellationen übernimmt der Verkäufer die Kaufnebenkosten – dann ist der Einstieg auch mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich. Ob das bei Ihnen funktioniert, klären wir in der kostenfreien Analyse.
Sogar erheblich. Freie Beleihungswerte in Bestandsimmobilien können als zusätzliche Sicherheit die Finanzierung des nächsten Objekts deutlich erleichtern. Zusätzlich lässt sich Ihr Bestand häufig steuerlich optimieren – etwa über ein Restnutzungsgutachten. Wer bereits Eigentum besitzt, startet den Portfolioaufbau aus einer stärkeren Position.
Nein, wenn Sie das nicht möchten. Professionelle Miet- und Sondereigentumsverwaltungen übernehmen Mietersuche, Abrechnungen, Kommunikation und Instandhaltung. Ihr Zeitaufwand reduziert sich damit auf wenige Entscheidungen pro Jahr – die Kosten dafür sind planbar und in der Regel steuerlich absetzbar.
Der Markt bietet aktuell eine seltene Kombination: mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum beim Einkauf, eine attraktive Förderkulisse für energieeffizienten Neubau sowie steigende Mieten und Inflation, die für Sachwerte sprechen. Wichtiger als der perfekte Zeitpunkt ist ohnehin das richtige Objekt mit der richtigen Struktur – genau das prüfen wir gemeinsam.
Eine starre Untergrenze gibt es nicht – entscheidend sind Bonität, Steuersatz und Gesamtsituation. Als Faustregel gilt: Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirken die steuerlichen Hebel. Besonders interessant wird es daher für Gutverdiener, Unternehmer und Selbstständige. Ob und wie es für Sie passt, zeigt die kostenfreie Analyse.
Drei Hebel wirken zusammen: die Abschreibung (AfA) – gegebenenfalls erhöht durch ein Restnutzungsgutachten oder die Sonder-AfA nach §7b EStG –, die Finanzierungszinsen als Werbungskosten sowie nicht umlagefähige Kosten. Zusammen können sie Ihr zu versteuerndes Einkommen spürbar senken. Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei erfolgen. Die konkrete Wirkung im Einzelfall prüft immer Ihr Steuerberater.
Kostenfreie Analyse starten

Ihre Frage war nicht dabei? Wir beantworten sie im persönlichen Gespräch.

Ihr Weg mit uns

So läuft die Zusammenarbeit ab.

Fünf klare Schritte – von der ersten Analyse bis zum langfristigen Vermögensaufbau. Sie behalten jederzeit die Entscheidungshoheit, wir liefern Struktur, Zahlen und Begleitung.

1

Analyse Ihrer Situation

Einkommen, Steuersatz, Ziele, vorhandene Immobilien und Sicherheiten – die Grundlage jeder tragfähigen Strategie. Kostenfrei und unverbindlich.

2

Auswertung der Finanzierungsmöglichkeiten

Eigenkapital, Ersatzsicherheiten, Förderdarlehen und passende Finanzierungspartner – damit Sie wissen, was realistisch machbar ist.

3

Vorstellung geeigneter Immobilien

Objekte, die zu Ihrer Strategie, Ihrem Budget und Ihrem Steuerziel passen – geprüft und eingeordnet statt endlos gesucht.

4

Begleitung bis zum Notartermin

Finanzierungsunterlagen, Abstimmung mit allen Beteiligten und Koordination der Termine – bis zur Beurkundung an Ihrer Seite.

5

Begleitung beim langfristigen Vermögensaufbau

Verwaltung, Optimierung und die Vorbereitung des nächsten Objekts – damit aus der ersten Immobilie ein Portfolio wird.

Jetzt kostenfreie Analyse anfordern
Ihre Entscheidung

Vielleicht ist heute der Tag, an dem Sie vom Zuschauer zum Eigentümer werden.

Die meisten Menschen denken über Immobilien nach. Einige informieren sich. Wenige handeln.

Eigentum entsteht nicht durch Wissen. Eigentum entsteht durch Entscheidungen.

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Der erste Schritt zum Vermieter beginnt mit einem Gespräch.

Jetzt Strategie wählen

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Jeder Hebel hat einen eigenen Rechner. Geben Sie Ihre Zahlen ein – das Ergebnis sehen Sie sofort, die vollständige Auswertung erhalten Sie kostenlos per E-Mail.

Hebel 01

Restnutzungsgutachten

Nutzen Sie eine kürzere Restnutzungsdauer, um Ihre jährliche AfA zu erhöhen und Ihre Steuerlast zu senken.

Restnutzung berechnen Hebel 02

KfW 40 QNG

Nutzen Sie Neubau, Förderung und Sonderabschreibung nach §7b EStG, um Steuerersparnis und Vermögensaufbau zu kombinieren.

KfW-QNG berechnen Hebel 03

Steuerstrategie-Rechner

Berechnen Sie, wie viel Einkommensteuer Sie durch Immobilien, AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand und Sonderabschreibungen reduzieren können.

Steuerstrategie berechnen
Eigentümerwelt

Sie kaufen nicht nur eine Immobilie. Sie werden Teil einer Eigentümerwelt.

Wir begleiten Menschen vom ersten Interesse bis zum eigenen Immobilienportfolio – mit Wissen, Community, Experten, Events und einer klaren Strategie für den Vermögensaufbau mit Immobilien. Sie investieren nicht allein.

Eigentümerwelt Live & Webinare
Community & Austausch
Events: Abende, Summit & Kongress
12 Monate Begleitung zum Portfolio
Hebel 01 · Restnutzungsgutachten

Mehr AfA durch Restnutzungsgutachten?

Prüfen Sie, wie eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihre Abschreibung erhöht – inklusive Finanzierung, monatlichem Eigenaufwand und Vermögensaufbau bei Verkauf nach 10 Jahren. Gerechnet über das steuerliche Ergebnis (V+V) und Ihren durchschnittlichen Steuersatz vorher/nachher.

Jetzt berechnen Kostenlose Auswertung
Das Problem

50 Jahre pauschal abschreiben – obwohl das Gebäude wirtschaftlich kürzer lebt.

Viele Kapitalanleger schreiben ihre Immobilie pauschal über 50 Jahre ab (2 % p. a.). Das ist der gesetzliche Standard – aber er bildet die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes oft nicht korrekt ab.

Ist die reale Restnutzungsdauer kürzer, ist die zulässige Abschreibung höher – das steuerliche Ergebnis sinkt und damit Ihre Steuerlast.

Die Lösung

Ein Gutachten kann eine kürzere Restnutzungsdauer begründen.

Eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer bedeutet einen höheren AfA-Satz und damit eine höhere jährliche Abschreibung. Diese senkt Ihr steuerliches Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung – und über den durchschnittlichen Steuersatz Ihre tatsächliche Steuerlast.

Gesetzliche Standard-AfA

Pauschal 2 % (bzw. 2,5 % oder 3 %) pro Jahr – unabhängig vom realen Zustand des Gebäudes.

Tatsächliche Restnutzungsdauer

Ein Gutachten kann eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer begründen – etwa 20–35 Jahre.

Höhere AfA, weniger Steuer

Höhere Abschreibung → niedrigeres steuerliches Ergebnis → geringeres zu versteuerndes Einkommen.

Ihr Restnutzungs-Rechner

Was bedeutet das für Ihre Steuer?

Wohnfläche, Miete je m², Finanzierung und Steuersätze eingeben – AfA, steuerliches Ergebnis, Liquidität und Vermögensaufbau aktualisieren sich live. Nichts wird gespeichert.

Dieser Rechner arbeitet bewusst mit dem durchschnittlichen tatsächlichen Steuersatz vor und nach der Immobilienwirkung. Der Grenzsteuersatz dient nur zur groben Orientierung, ist aber hier nicht die Hauptberechnung.
1

Objekt & Abschreibung

AfA-Berechnung
€
%
%
%
%
J.
Gebäudewert= Kaufpreis × Gebäudeanteil–
Kaufnebenkosten–
Bisherige AfA p. a.–
Neue AfA p. a.= Gebäudewert ÷ RND–
Zusätzliche AfA p. a.–
Abschreibung im Vergleich pro Jahr

Kaufnebenkosten

Bundesland der Immobilie–
Kaufpreis–
Kaufnebenkosten-Satz–
Kaufnebenkosten in €–
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
–
2

Vermietung & Verpachtung

steuerliches Ergebnis
m²
€
€
J.
%
Monatliche Nettokaltmiete–
Jährliche MieteinnahmenJahr 1–
Nicht umlagefähige Kosten p. a.–
Miete Jahr 10nach Mietanpassung–
Kumulierte Mieteinnahmen10 Jahre–
Steuerliches Ergebnis (V+V)Miete − Zinsen − Kosten − neue AfA–
3

Finanzierung

Zinsen & Tilgung
€
%
%
Darlehensbetragautomatisch = Finanzierungssumme − Eigenkapital–
FinanzierungssummeKaufpreis (+ NK, falls Käufer)–
Jährliche Schuldzinsensteuerlich abziehbar–
Jährliche Tilgungnicht abziehbar, mindert Schuld–
Monatliche Finanzierungsrate–
Finanzierungsstrategie optional
Bereits vorhandene Immobilien können häufig als zusätzliche Sicherheit eingebracht werden. Dadurch lassen sich Finanzierungen oftmals mit geringerem Eigenkapitaleinsatz, besseren Finanzierungskonditionen oder höheren Investitionsvolumina darstellen. Diese Angabe hat keinen Einfluss auf die Berechnung und dient ausschließlich der Vorqualifizierung für die spätere Finanzierungsstrategie und Beratung.
4

Steuer (Durchschnittssatz)

vorher / nachher
€
%
Steuerliches Ergebnis (V+V)wird automatisch übernommen–
Neues zu versteuerndes Einkommen= bisheriges zvE + V+V–

Steuersatz mit dem offiziellen BMF-Rechner ermitteln

Tragen Sie zunächst Ihr bisheriges zu versteuerndes Einkommen in den offiziellen Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen ein. Danach tragen Sie Ihr neues zu versteuerndes Einkommen nach AfA und steuerlichem Ergebnis V+V ein. Die jeweiligen durchschnittlichen Steuersätze übernehmen Sie anschließend in diesen Rechner.

Offiziellen BMF-Steuerrechner öffnen
%
Steuer vorher–
Steuer nachher–
Effektiver Eigenaufwand pro Monat
–/ Monat
effektiver Eigenaufwand nach Steuer
Steuerersparnis: – / Jahr
Liquidität (monatlich)
Vor Steuer–
Nach Steuer–
Steuerliche Wirkung
Steuerliches Ergebnis (V+V)–
Neue AfA p. a.–
Neues zu versteuerndes Einkommen–
Kapital & Finanzierung
Eingesetztes Eigenkapital–
Darlehensbetrag–
Kaufnebenkosten-Effekt–
Kostenlose Restnutzungs-Auswertung anfordern
Wertzuwachs & Vermögensaufbau

Verkauf nach 10 Jahren

%
Kaufpreis heute–
Wert nach 10 Jahren–
Wertzuwachs–
Restschuld nach 10 J.–
Eingesetztes Eigenkapital–
Verkaufserlös (nach Restschuld)–
Liquidität 10 J. (nach Steuer)–
Steuerersparnis 10 J.–
Vermögen bei Verkauf nach 10 JahrenVerkaufserlös + Liquidität − eingesetztes Eigenkapital
–
Bei Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist kann der Wertzuwachs im Privatvermögen nach aktueller Rechtslage steuerfrei sein. Individuelle Prüfung erforderlich.
Vermögensanalyse

Ihr Vermögensvorsprung nach 12 Monaten

Schon im ersten Jahr entsteht ein messbarer wirtschaftlicher Vorteil – aus Steuerersparnis, Tilgungsaufbau und Wertsteigerung. Nicht „in der Tasche", sondern im Vermögen aufgebaut.

Steuerersparnis Jahr 1 –
Tilgungsaufbau Jahr 1 –
Wertsteigerung Jahr 1 –
Gesamter Vermögensvorsprung · Jahr 1 –
Wirtschaftliche Gesamteffekte über 10 Jahre –
Vermögensvorsprung Jahr 1 = Steuerersparnis + Tilgungsaufbau + Wertsteigerung. Der 10-Jahres-Wert kumuliert diese Bausteine über die Laufzeit. Unverbindliche Modellrechnung, keine zugesicherte Wirkung; steuerliche Effekte sind im Einzelfall zu prüfen.

Ihre persönliche Strategie erhalten Sie im kostenfreien Analysegespräch.

Die Rechner zeigen das Potenzial. Im Gespräch übersetzen wir es in Ihren konkreten Fahrplan:

  • Finanzierungsstrategie
  • Steuerstrategie
  • Objektstrategie
  • Fördermöglichkeiten
  • Eigenkapitalstrategie
  • Portfolioaufbau
Jetzt kostenfreie Analyse anfordern
Hinweis zu den dargestellten Ergebnissen. Die dargestellten Ergebnisse basieren auf Ihren Eingaben sowie den derzeit gültigen gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen und stellen eine vereinfachte Modellrechnung dar. Die Berechnungen ersetzen keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung, Finanzierbarkeit sowie die individuelle Umsetzbarkeit hängen von Ihrer persönlichen Situation und der Prüfung durch Steuerberater, Finanzierungspartner und weitere Fachberater ab.

Steuerwirkung im Jahresverlauf. Die dargestellten steuerlichen Effekte stellen die wirtschaftliche Wirkung des Investments dar. Ob die Steuerwirkung bereits unterjährig über einen Lohnsteuerfreibetrag, reduzierte Vorauszahlungen oder erst im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt wird, hängt von Ihrer individuellen steuerlichen Situation ab.
Die Lösung

Lassen Sie den Staat mitbauen – legal, planbar, gefördert.

Die Sonderabschreibung nach §7b EStG erlaubt es, in den ersten vier Jahren deutlich mehr abzuschreiben als üblich. Das senkt Ihre Steuerlast genau dann am stärksten, wenn die Belastung am höchsten ist – und macht eine Immobilie vom Kostenfaktor zum Vermögenshebel.

1

Sie investieren in QNG-Neubau

Eine zertifizierte KfW-40-QNG-Wohnung erfüllt die gesetzliche Voraussetzung für den §7b-Steuerhebel.

2

Der Staat fördert die Abschreibung

5 % Sonder-AfA pro Jahr über 4 Jahre – zusätzlich zur linearen Abschreibung von 3 %.

3

Ihre Steuerlast sinkt spürbar

Der steuerliche Verlust senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen – die Ersparnis richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

4

Vermögen baut sich auf

Mieter und Steuervorteil tilgen mit. Über die Jahre entsteht Eigenkapital aus Tilgung und Wertsteigerung.

Der §7b-Hebel in Kürze

3 % + 5 % × 4 Jahre

  • Lineare AfA: 3 % p.a. über die gesamte Laufzeit
  • Sonder-AfA: 5 % p.a. zusätzlich in den Jahren 1–4
  • Bis zu 20 % Sonderabschreibung in nur vier Jahren
  • Staatlich anerkannt über das QNG-Qualitätssiegel
Warum gerade KfW 40 QNG

Erst das QNG-Siegel schaltet den Steuerhebel frei.

Ein gewöhnlicher Neubau bietet nur die lineare Abschreibung. Die volle Sonder-AfA nach §7b EStG bekommen Sie ausschließlich mit dem Standard „Effizienzhaus 40" und Nachhaltigkeits-Zertifikat (QNG). Genau hier liegt der Unterschied.

Höhere Abschreibung

Lineare AfA plus Sonder-AfA §7b – bis zu 20 % zusätzlich in vier Jahren.

Höhere Steuerersparnis

Der höhere steuerliche Verlust senkt die Steuerlast spürbar – gerade in den ersten Jahren.

Förderfähige Finanzierung

Zinsgünstige KfW-Kredite für klimafreundlichen Neubau ergänzen die Bankfinanzierung.

Nachhaltigkeitsstandard

QNG-Siegel als staatlich anerkannter Qualitätsnachweis für nachhaltiges Bauen.

Bessere Vermietbarkeit

Niedrige Nebenkosten und Energieeffizienz machen die Wohnung dauerhaft attraktiv.

Höherer Wiederverkaufswert

Effizienzhäuser können bei steigenden Energiestandards einen Werterhalt-Vorteil bieten.

Der Hebel sichtbar gemacht

Gleiches Objekt. Gleiche Finanzierung. Ein entscheidender Unterschied.

So viel mehr schreiben Sie mit KfW 40 QNG in den ersten vier Jahren ab – und so viel mehr Steuer sparen Sie. Beispiel: Objekt 385.000 €, 78 m², 42 % Grenzsteuersatz.

Standard-Neubau

Nur lineare AfA

3 %
Jährliche AfA (J1–4)9.748 €
Steuerersparnis (4 Jahre)16.377 €
KfW 40 QNG

Linear + Sonder-AfA §7b

3 %
+ 5 % Sonder-AfA
Jährliche AfA (J1–4)25.348 €
Steuerersparnis (4 Jahre)42.585 €

Modellrechnung, vereinfacht. Ihr Vorteil gegenüber dem Standard-Neubau in diesem Beispiel: +26.208 € über vier Jahre. Ihr individuelles Ergebnis berechnen Sie weiter unten.

Was bedeutet das konkret für Ihr Einkommen?

In 60 Sekunden, kostenlos, ohne Anmeldung.

Jetzt persönlich berechnen
Fallbeispiele

Drei typische Ausgangslagen – drei Modellrechnungen.

Alle Werte stammen aus derselben Logik wie der Rechner unten. Keine Versprechen, sondern nachvollziehbare Szenarien.

Beispiel A

Der Angestellte

90.000 € zvE · 42 % · Objekt 385.000 €
Sonder-AfA (4 Jahre)62.400 €
Steuerersparnis Jahr 110.890 €
Mehr als Standard+26.208 €
Cashflow Jahr 1 / Monat+266 €
140.072 €
Vermögenszuwachs nach 10 Jahren
Häufigster Fall
Beispiel B

Die Führungskraft

~150.000 € zvE · 42 % + Soli · Objekt 480.000 €
Sonder-AfA (4 Jahre)76.000 €
Steuerersparnis Jahr 113.577 €
Mehr als Standard+33.676 €
Cashflow Jahr 1 / Monat+484 €
183.052 €
Vermögenszuwachs nach 10 Jahren
Beispiel C

Der Spitzenverdiener

~320.000 € zvE · 45 % + Soli · Objekt 625.000 €
Sonder-AfA (4 Jahre)96.000 €
Steuerersparnis Jahr 117.228 €
Mehr als Standard+45.576 €
Cashflow Jahr 1 / Monat+843 €
301.708 €
Vermögenszuwachs nach 10 Jahren

Modellrechnungen, vereinfacht und beispielhaft. Keine zugesicherte Rendite, kein steuerlicher Rat. Förderfähigkeit objektabhängig.

Ihr persönlicher KfW-40-QNG-Rechner

Jetzt Ihre Zahlen einsetzen.

Geben Sie Ihre Eckdaten ein – Eigenaufwand, Steuerersparnis und Vermögensaufbau aktualisieren sich live. Alle Felder sind editierbar, nichts wird gespeichert.

1

Objektdaten

Kaufpreis & Aufteilung
€
m²
%
%
%
Gebäudewert–
Grundstückswert–
Kaufnebenkosten–
Gesamtinvestition–
2

Finanzierung

Eigenkapital & Darlehen
€
€
%
%
J.
Gesamtfinanzierung–
Monatsrate–
Zinsaufwand p.a. (J1)–
Restschuld nach 10 J.–
Finanzierungsstrategie optional
Bereits vorhandene Immobilien können häufig als zusätzliche Sicherheit eingebracht werden. Dadurch lassen sich Finanzierungen oftmals mit geringerem Eigenkapitaleinsatz, besseren Finanzierungskonditionen oder höheren Investitionsvolumina darstellen. Diese Angabe hat keinen Einfluss auf die Berechnung und dient ausschließlich der Vorqualifizierung für die spätere Finanzierungsstrategie und Beratung.
3

Miete

Einnahmen & Kosten
€
€
%
%
Monatsmiete–
Jahresmiete–
Über-/Unterdeckung mtl. (vor Steuer)–
4

Persönliche Steuerdaten

Einkommen & Satz
€
%
Effektiver Steuerhebesatz auf den V&V-Verlust–
5

KfW 40 / QNG – Abschreibung

§7 & §7b EStG
€
Lineare AfA §7 Abs. 4 EStG · 3 %
AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäude inkl. ant. NK)–
Lineare AfA p.a.–
Sonder-AfA §7b EStG · 5 % × 4 J.
Bemessungsgrundlage (max. 4.000 €/m²)–
Sonder-AfA p.a. (J1–4)–
Jahr 1
–
Jahr 2
–
Jahr 3
–
Jahr 4
–
Gesamtförderung Sonder-AfA (4 Jahre)–
Gesamte Abschreibung & Steuerwirkung Jahr 1
Gesamt-AfA Jahr 1 (linear + Sonder)–
Steuerlicher Verlust J1 (V&V)–
Steuerersparnis monatlich–
Steuerersparnis jährlich (J1)–
Steuerersparnis über 10 Jahre–
Ihr Ergebnis im 1. Jahr
–/ Monat
nach Mieteinnahmen, AfA und Steuerersparnis
Jahr 1–4
mit Sonder-AfA §7b
–
/ Monat
Jahr 5–10
nur lineare AfA 3 %
–
/ Monat
Monatliche Bausteine (J1)
Steuerersparnis–
davon Gesamt-AfA–
Mieteinnahmen–
Finanzierungsrate–
Vermögenszuwachs
1 Jahr
–
5 Jahre
–
10 Jahre
–
Vollständige Auswertung kostenlos erhalten Steuerwirkung mit dem BMF-Einkommensteuerrechner prüfen
Ihre detaillierte Auswertung

Verlauf, Vergleich und Vermögensaufbau über 10 Jahre.

Ihr Verlauf über 10 Jahre – ehrlich gerechnet

Die Sonder-AfA nach §7b EStG wirkt nur 4 Jahre. Danach sinkt die Steuerersparnis – aus einem monatlichen Überschuss kann eine Zuzahlung werden. Hier sehen Sie den echten Verlauf, Jahr für Jahr.

Monatlicher Überschuss Monatliche Zuzahlung Jahre mit Sonder-AfA (1–4)
JahrMieteinnahmenSteuerersparnisCashflow n. St. / MonatLiquidität kumuliert
So lesen Sie das: Die Überschüsse der Jahre 1–4 sollten Sie zurücklegen – sie federn die Zuzahlungen ab Jahr 5 ab. Reicht der angesparte Betrag nicht, ergibt sich der unten gezeigte Liquiditätssaldo, den Sie über die Laufzeit zusätzlich einbringen. Der Vermögensaufbau entsteht dabei aus Tilgung und Wertsteigerung – nicht aus dem laufenden Cashflow.
Steuerersparnis Jahr 1–4
–
Phase mit Sonder-AfA §7b
Liquiditätssaldo nach 10 Jahren
–
Summe aller Über-/Unterdeckungen nach Steuer

Standard-Neubau vs. KfW 40 QNG

Gleiches Objekt, gleiche Finanzierung – einziger Unterschied: die Sonder-AfA nach §7b EStG, die erst der QNG-Standard freischaltet.

Standard-Neubau
nur lineare AfA 3 %
Gesamt-AfA Jahr 1–
Steuerersparnis Jahr 1–
Cashflow mtl. (J1)–
Vermögen nach 10 J.–
KfW 40 QNG
lineare AfA + Sonder-AfA §7b
Gesamt-AfA Jahr 1–
Steuerersparnis Jahr 1–
Cashflow mtl. (J1)–
Vermögen nach 10 J.–
Ihr Vorteil mit KfW 40 QNGMehr-Steuerersparnis über die ersten 4 Jahre
–

Vermögensaufbau über 10 Jahre

Aus Wertsteigerung, Tilgung, Steuerersparnis und Liquiditätsüberschüssen – abzüglich der Kaufnebenkosten beim Einstieg.

–
Vermögenszuwachs nach 10 Jahren (KfW 40 QNG)

Dieser Zuwachs entsteht aus Tilgung und Wertsteigerung – und ist bereits um den Liquiditätssaldo aus dem Verlauf (siehe oben) bereinigt. Er ist nicht „in der Tasche", sondern im Objekt gebunden und wird erst bei Verkauf realisiert.

Nach 1 Jahr
–
Eigenkapital + Effekt
Nach 5 Jahren
–
Eigenkapital + Effekt
Nach 10 Jahren
–
Eigenkapital + Effekt
Immobilienwert Restschuld Nettovermögen (Eigenkapital)
Woraus sich Ihr Vermögenszuwachs nach 10 Jahren zusammensetzt
Die Berechnung stellt keine Steuerberatung, Rechtsberatung oder Anlageberatung dar. Die tatsächliche steuerliche Auswirkung ist mit dem persönlichen Steuerberater zu prüfen. Förderfähigkeit, Baukostenobergrenze (5.200 €/m²) und Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA (max. 4.000 €/m²) hängen vom konkreten Objekt, dem Bauantragszeitpunkt und dem QNG-Nachweis ab.
Vermögensanalyse

Ihr Vermögensvorsprung nach 12 Monaten

Neubau, Förderung und Sonderabschreibung wirken bereits im ersten Jahr – als Steuerersparnis, Tilgungsaufbau und Wertsteigerung. Ein messbarer Vorsprung im Vermögen, nicht in der Tasche.

Steuerersparnis Jahr 1 –
Tilgungsaufbau Jahr 1 –
Wertsteigerung Jahr 1 –
Gesamter Vermögensvorsprung · Jahr 1 –
Vermögensvorsprung nach 10 Jahren · kumuliert –
Vermögensvorsprung Jahr 1 = Steuerersparnis + Tilgungsaufbau + Wertsteigerung. Der 10-Jahres-Wert kumuliert diese Bausteine über die Laufzeit. Unverbindliche Modellrechnung, keine zugesicherte Wirkung; steuerliche Effekte sind im Einzelfall zu prüfen.

Ihre persönliche Strategie erhalten Sie im kostenfreien Analysegespräch.

Die Rechner zeigen das Potenzial. Im Gespräch übersetzen wir es in Ihren konkreten Fahrplan:

  • Finanzierungsstrategie
  • Steuerstrategie
  • Objektstrategie
  • Fördermöglichkeiten
  • Eigenkapitalstrategie
  • Portfolioaufbau
Jetzt kostenfreie Analyse anfordern
Hinweis zu den dargestellten Ergebnissen. Die dargestellten Ergebnisse basieren auf Ihren Eingaben sowie den derzeit gültigen gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen und stellen eine vereinfachte Modellrechnung dar. Die Berechnungen ersetzen keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung, Finanzierbarkeit sowie die individuelle Umsetzbarkeit hängen von Ihrer persönlichen Situation und der Prüfung durch Steuerberater, Finanzierungspartner und weitere Fachberater ab.

Steuerwirkung im Jahresverlauf. Die dargestellten steuerlichen Effekte stellen die wirtschaftliche Wirkung des Investments dar. Ob die Steuerwirkung bereits unterjährig über einen Lohnsteuerfreibetrag, reduzierte Vorauszahlungen oder erst im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt wird, hängt von Ihrer individuellen steuerlichen Situation ab.
Der Kern

Sie zahlen jedes Jahr Steuern. Die Frage ist, wohin dieses Geld fließt.

Als Gutverdiener geben Sie auf jeden Spitzeneuro bis zu 45 % ab – plus Soli und Kirchensteuer. Dieses Geld ist weg, jedes Jahr aufs Neue.

Mit vermieteten Immobilien entscheiden Sie um: Die Abschreibung senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen – und das Geld, das sonst beim Finanzamt bliebe, fließt in den Aufbau Ihres eigenen Vermögens.

Der Rechner zeigt diesen Umlenkungseffekt in Euro – über 1, 10, 20 und 30 Jahre, inklusive der Zahl der Wohnungen, die Ihre Steuerersparnis praktisch mitfinanziert.

So funktioniert der Hebel

Vier Schritte – vom Spitzensteuersatz zum eigenen Bestand.

Der Mechanismus ist immer derselbe: Abschreibung erzeugt einen steuerlichen Verlust aus Vermietung, dieser senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen, und die Ersparnis bleibt bei Ihnen.

1

Ihr zu versteuerndes Einkommen

Ausgangspunkt ist Ihre Steuerlast heute – berechnet nach der Einkommensteuer-Progression 2025, inkl. Splitting, Soli und Kirchensteuer.

2

Abschreibung erzeugt Verlust

AfA, Sonder-AfA, Denkmal-AfA und weitere Posten übersteigen oft die Mieteinnahmen – es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung.

3

Der Verlust senkt Ihre Steuer

Dieser Verlust wird mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt – und damit Ihre Steuerlast.

4

Aus Steuer wird Vermögen

Mieter und Steuerersparnis tilgen Ihr Darlehen. Über die Jahre entsteht Eigenkapital – finanziert zu einem erheblichen Teil vom Finanzamt.

Alle Hebel in einem Modell

Ein Rechner, acht Stellschrauben

  • Lineare AfA (2 % Bestand / 3 % Neubau)
  • Restnutzungsgutachten – höherer AfA-Satz
  • Sonder-AfA §7b für KfW-40-QNG-Neubau
  • Denkmal- & Sanierungs-AfA (§7i / §7h)
  • Erhaltungsaufwand, Finanzierung & mehr
Die Abschreibungs-Module

Acht Hebel, die Ihre Steuerlast senken.

Jeder Posten wirkt als Werbungskosten gegen Ihre Mieteinnahmen. Im Rechner schalten Sie sie einzeln zu und sehen sofort die Wirkung – einzeln oder kombiniert.

Lineare AfA

2 % (Bestand) oder 3 % (Neubau) des Gebäudewerts – jedes Jahr, über die gesamte Nutzungsdauer.

Restnutzungsgutachten

Eine kürzere nachgewiesene Restnutzungsdauer erhöht den AfA-Satz und damit die Abschreibung pro Jahr.

Sonder-AfA §7b

5 % zusätzlich über vier Jahre für KfW-40-QNG-Neubau – der stärkste Einstiegshebel.

Denkmal-AfA §7i

Sanierungskosten an Baudenkmälern: 9 % p.a. in den Jahren 1–8, danach 7 % bis Jahr 12.

Sanierungs-AfA §7h

Modernisierung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten – erhöhte Abschreibung wie beim Denkmal.

Erhaltungsaufwand

Größere Erhaltungsmaßnahmen lassen sich nach §82b EStDV auf 2–5 Jahre gleichmäßig verteilen.

Finanzierungskosten

Die Schuldzinsen Ihres Darlehens sind als Werbungskosten voll abziehbar – ein oft unterschätzter Posten.

Sonstige Werbungskosten

Verwaltung, Fahrten, Kontoführung, Beiträge – viele laufende Kosten mindern zusätzlich die Steuer.

Ihr Steuerstrategie-Rechner

Jetzt Ihre Situation einsetzen.

Ausgangslage, Immobilienstrategie und Abschreibungs-Module – das Ergebnis aktualisiert sich live. Die Steuerlast wird nach der echten Progression 2025 berechnet. Nichts wird gespeichert.

Steuerlast ermitteln

Sie kennen Ihre aktuelle Einkommensteuer oder Ihren Grenzsteuersatz nicht? Nutzen Sie den offiziellen Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen und tragen Sie anschließend die Werte in den Steuerstrategie-Rechner ein.

Offiziellen Steuerrechner öffnen
1

Persönliche Steuersituation

Ausgangspunkt
€
EinkommensteuerTarif §32a EStG 2025–
Solidaritätszuschlag5,5 % · inkl. Milderungszone–
Steuerlast gesamtESt + Soli + KiSt · Ausgangspunkt–
DurchschnittssteuersatzSteuerlast gesamt ÷ zvE–
GrenzsteuersatzEinkommensteuer-Tarif (§32a) · nächster Euro–
Effektiver Grenzsteuersatzinkl. Soli / KiSt–
Für die steuerliche Wirkung zusätzlicher Abschreibungen und Werbungskosten ist der effektive Grenzsteuersatz entscheidend. Der Durchschnittssteuersatz dient lediglich der Orientierung. Der Grenzsteuersatz zeigt, wie stark sich ein zusätzlicher Euro steuerlicher Aufwand auf Ihre tatsächliche Steuerlast auswirkt.
2

Steuerziel

Wie viel weniger?
Gewünschte Reduktion der aktuellen Steuerlast
Die vollständige Reduktion der Steuerlast ist in der Praxis von Ihrer individuellen steuerlichen Situation abhängig und gesondert zu prüfen.
Aktuelle Steuer–
Zielsteuer–
Benötigte Steuerersparnis= aktuelle Steuer − Zielsteuer–
3

Strategie auswählen

Mehrfachauswahl
Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 70 % → Abschreibungsbasis 210.000 €.
%
J.
%
%
Die Restnutzungsdauer ersetzt die lineare Gebäude-AfA und wird typischerweise durch ein Restnutzungsdauergutachten nachgewiesen. Nur bei plausibler Restnutzungsdauer wird die erhöhte Abschreibung berücksichtigt.
Abschreibung (AfA) je € Kaufvolumenreine AfA p. a. · ohne Miete & Zins–
4

Benötigter steuerlicher Aufwand

pro Jahr
Benötigter steuerlicher Aufwand p. a.erforderlicher Verlust für Ihr Steuerziel · exakt über die Progression 2025–
5

Benötigtes Kaufvolumen

die Hauptkennzahl
Steuerlicher Netto-Verlust je € KaufvolumenAfA + Zinsen + nicht uml. Kosten − Miete (Jahr 1)–
Benötigtes Kaufvolumen= benötigter Verlust ÷ Netto-Verlust je € Kaufvolumen–
Das Volumen wird aus dem echten steuerlichen Verlust abgeleitet (Ergebnis aus Vermietung & Verpachtung), nicht nur aus der AfA. Sobald Sie Finanzierung und Miete in Schritt 7 eingeben, verfeinert sich das Ergebnis. Tilgung zählt nicht zum steuerlichen Verlust.
A

Steuerliche Wirkung

Jahr 1 · steuerlich
Die Steuerersparnis entsteht, weil steuerliche Verluste aus Vermietung & Verpachtung mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet werden. Für die Steuerwirkung wurde der effektive Grenzsteuersatz verwendet – für die Wirkung zusätzlicher Abschreibungen und Werbungskosten ist er die maßgebliche Größe, der Durchschnittssteuersatz dient lediglich der Orientierung. Diese Werte sind rein steuerlich; den echten Geldfluss sehen Sie unter „Liquidität".
Steuerlast aktuell–
Steuerlast Ziel–
Verwendeter Grenzsteuersatzeffektiv · inkl. Soli / KiSt–
Zusätzlicher steuerlicher Verlusterforderlich p. a.–
Jährliche AfAAbschreibung Gebäudewert–
Jährliche Zinsensteuerlich abzugsfähig · Jahr 1–
Nicht umlagefähige Kostenabzugsfähig · p. a.–
Steuerliches Ergebnis (V+V)Miete − AfA − Zinsen − Kosten–
Steuerersparnisüber den echten Tarif · nicht Tilgung–
6

Anzahl Immobilien

Objektlogik
€
Benötigte Anzahl ImmobilienKaufvolumen ÷ Ø Kaufpreis · immer aufgerundet–
≡

Strategievergleich

Kaufvolumen je Strategie
StrategieAufwand p. a.KaufvolumenObjekte
Steuerziel und Gebäudeanteil eingeben
Je höher der steuerliche Aufwand je € Kaufvolumen, desto weniger Kaufvolumen ist für Ihr Steuerziel nötig. Beispielannahmen: RND 8 % p. a., Denkmal 60 % Sanierungsanteil.
B

Liquidität & Finanzierung

echter Geldfluss
Kann ich diese Strategie wirtschaftlich tragen? Schritt 7 · Liquidität
Steuerersparnis ist kein zusätzlicher Geldzufluss. Sie senkt Ihre Steuerlast – hier sehen Sie den tatsächlichen monatlichen Cashflow. Die Tilgung ist ein Geldabfluss, baut aber Vermögen auf und ist steuerlich nicht abzugsfähig.
Eigenkapital-QuoteWie viel % des Kaufvolumens aus Eigenkapital?
%
Sollzins p. a.
%
Anfängliche Tilgung
%
Wertsteigerungpro Jahr
%
MieterwartungWie viel Miete bringt das Objekt im Verhältnis zum Kaufpreis?
Ø Wohnfläche je Objekt
m²
Nettokaltmiete je m²monatlich
€
Nicht umlagefähige KostenKosten, die Sie als Vermieter selbst tragen – z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandspuffer
Kosten je Objektmonatlich · z. B. 100 €
€
Benötigtes Eigenkapital–
Finanzierungsvolumen–
Jährliche Mieteinnahmen–
Jährliche ZinsenJahr 1–
Jährliche TilgungJahr 1–
Laufender Cashflow / Monatvor Steuer (inkl. Tilgung)–
Cashflow nach Steuer / Monatechter Geldfluss inkl. Steuerersparnis–
Geschätzter jährlicher VermögenszuwachsSteuerersparnis + Tilgung pro Jahr–
Vermögensaufbau durch TilgungEigenkapitalaufbau in 10 Jahren–
Aufgebautes Immobilienvermögen 10 J.inkl. Wertsteigerung & Liquidität–
Potenzielle jährliche Steuerersparnis
–
Steuerersparnis pro Jahr (Modellrechnung · 1. Jahr)
Geschätzter jährlicher Vermögenszuwachs
Steuerersparnis + Tilgung / Jahr–
Benötigtes Immobilienvolumen
Immobilienvolumen–
Anzahl Objekte–
Vermögensaufbau durch Tilgung
Tilgung in 10 Jahren (Eigenkapitalaufbau)–
Liquidität nach Steuer
Cashflow / Monat (nach Steuer · 1. Jahr)–
Steuer pro Jahr
Aktuelle Steuer–
Ziel-Steuer–
Kapital & Finanzierung
Notwendiges Eigenkapital–
Finanzierungsvolumen–
Vermögen gesamt
Vermögensaufbau nach 10 J. (inkl. Wertsteigerung)–
Kostenlose Steuerstrategie-Auswertung anfordern Steuerlast mit dem BMF-Einkommensteuerrechner gegenprüfen
Die Berechnungen dienen ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung und stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Steuerliche Auswirkungen hängen von Ihrer persönlichen Situation ab und sollten mit einem Steuerberater geprüft werden.
Ihre zentrale Antwort
So viel Immobilienvolumen benötigen Sie für Ihr Steuerziel
–
Geben Sie Ihr Steuerziel und den Ø Kaufpreis je Objekt ein.
Wählen Sie oben Ihr Steuerziel, um Ihre Zielsteuer zu sehen.
Alle Werte sind vereinfachte Modellrechnungen auf Basis der Einkommensteuer-Progression 2025 und Ihrer Annahmen – keine Zusage, keine Garantie, keine Steuerberatung.
Benötigter steuerl. Aufwand
–
pro Jahr
Benötigte Steuerersparnis
–
pro Jahr
Aktuelle Steuer
–
pro Jahr
Zielsteuer
–
pro Jahr
Eigenkapitalbedarf
–
gesamt
Finanzierungsvolumen
–
Darlehen gesamt
Monatliche Liquidität
–
nach Steuer (1. Jahr)
Vermögensaufbau 10 J.
–
Netto inkl. Liquidität

Steuerlast: aktuell vs. Ziel

Ihre jährliche Einkommensteuer heute und nach Umsetzung der Strategie (1. Jahr).

Aktuelle Steuer
–
pro Jahr
Zielsteuer
–
pro Jahr
Benötigte Steuerersparnis
–
pro Jahr
Aktuell
–
Ziel
–
Die Berechnung stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar, sondern eine vereinfachte Modellrechnung auf Basis der Einkommensteuer-Progression 2025 (§32a EStG). Die tatsächliche steuerliche Wirkung – insbesondere die Verrechenbarkeit von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, Förderfähigkeit, Baukostenobergrenzen und die Anerkennung von Restnutzungsdauer, Denkmal- oder Sanierungs-AfA – hängt vom Einzelfall ab und ist durch einen Steuerberater zu prüfen.
Der Punkt

Sie zahlen heute nicht nur Steuern. Sie entscheiden jedes Jahr, ob dieses Geld beim Finanzamt bleibt – oder ob es in Ihren eigenen Immobilienbestand fließt.

Kostenlose Auswertung anfordern Werte erneut anpassen

Ihre persönliche Strategie erhalten Sie im kostenfreien Analysegespräch.

Die Rechner zeigen das Potenzial. Im Gespräch übersetzen wir es in Ihren konkreten Fahrplan:

  • Finanzierungsstrategie
  • Steuerstrategie
  • Objektstrategie
  • Fördermöglichkeiten
  • Eigenkapitalstrategie
  • Portfolioaufbau
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Hinweis zu den dargestellten Ergebnissen. Die dargestellten Ergebnisse basieren auf Ihren Eingaben sowie den derzeit gültigen gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen und stellen eine vereinfachte Modellrechnung dar. Die Berechnungen ersetzen keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Wirkung, Finanzierbarkeit sowie die individuelle Umsetzbarkeit hängen von Ihrer persönlichen Situation und der Prüfung durch Steuerberater, Finanzierungspartner und weitere Fachberater ab.

Steuerwirkung im Jahresverlauf. Die dargestellten steuerlichen Effekte stellen die wirtschaftliche Wirkung des Investments dar. Ob die Steuerwirkung bereits unterjährig über einen Lohnsteuerfreibetrag, reduzierte Vorauszahlungen oder erst im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt wird, hängt von Ihrer individuellen steuerlichen Situation ab.
Eigentümerwelt

Sie kaufen nicht nur eine Immobilie. Sie werden Teil einer Eigentümerwelt.

Wir begleiten Menschen vom ersten Interesse bis zum eigenen Immobilienportfolio – mit Wissen, Community, Experten, Events und einer klaren Strategie für den Vermögensaufbau mit Immobilien.

Vom Interesse zum Eigentum. Vom Eigentum zum Portfolio.
Teil der Eigentümerwelt werden Ein Jahr Begleitung ansehen
Die Eigentümerwelt

Sie investieren nicht allein.

Viele Menschen möchten Immobilien kaufen, scheitern aber nicht am Interesse, sondern an Unsicherheit. Genau hier setzt die Eigentümerwelt an: Sie erhalten Orientierung, Austausch, Expertenwissen und eine Gemeinschaft aus Menschen, die dasselbe Ziel verfolgen – Vermögen durch Immobilien aufzubauen.

Eigentümerwelt

Eine Plattform für Menschen, die Vermögen mit Immobilien aufbauen möchten.

Eigentümerwelt Live

Regelmäßige Live-Formate mit Unternehmern, Investoren, Steuerexperten, Finanzierungsprofis und Immobilienexperten.

Experten & Strategie

Steuer, Finanzierung, Objektprüfung, Struktur und langfristiger Portfolioaufbau werden verständlich eingeordnet.

Community & Austausch

Eigentümer, Unternehmer und Kapitalanleger tauschen sich aus, stellen Fragen und lernen voneinander.

Events & Begegnungen

Eigentümerabende, Buy & Hold Summit und Eigentümerkongress bringen die Community offline zusammen.

Begleitung über 12 Monate

Die Strategie endet nicht mit dem Kauf. Sie werden über ein Jahr begleitet, damit aus dem ersten Objekt ein klarer Weg zum Portfolio entsteht.

Professionelles Immobilieninvestment

Der Unterschied zwischen einem Käufer und einem Investor.

Wer eine Kapitalanlage erwirbt, trifft eine Entscheidung. Wer ein Vermögen aufbaut, verfolgt eine Strategie. Der Unterschied zeigt sich nicht am Kaufpreis, sondern an der Herangehensweise.

Der klassische Kapitalanleger

Kauft eine Immobilie.

  • sucht Immobilien auf Portalen
  • betrachtet lediglich die Mietrendite
  • entscheidet häufig ausschließlich nach Kaufpreis
  • berücksichtigt steuerliche Effekte nicht
  • berücksichtigt Fördermittel nicht
  • berücksichtigt Wertsteigerung nicht
  • berücksichtigt einen möglichen steuerfreien Verkauf nach der Spekulationsfrist nicht
Der professionelle Immobilieninvestor

Baut ein Vermögen auf.

  • betrachtet die Steuerstrategie
  • analysiert Fördermöglichkeiten
  • berücksichtigt Abschreibungen
  • bewertet Mietsteigerungspotenziale
  • berücksichtigt Finanzierungseffekte
  • analysiert Wertsteigerungspotenziale
  • berücksichtigt einen möglichen steuerfreien Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist
  • entwickelt eine langfristige Vermögensstrategie

Die Immobilie ist nur ein Baustein. Die Strategie entscheidet über den langfristigen Vermögensaufbau.

Vermittlung & Leistungsumfang

Beim Erwerb von Kapitalanlagen fallen am Markt üblicherweise Vermittlungs- oder Maklervergütungen an. Der Unterschied liegt nicht in der Vergütung, sondern im Leistungsumfang.

Während klassische Vermittler häufig ausschließlich die Immobilie vermitteln, begleiten wir unsere Kunden zusätzlich bei Strategie, Finanzierung, Steueroptimierung und langfristigem Vermögensaufbau.

Deutschland braucht mehr Immobilienbesitzer.

Wir verkaufen keine Produkte. Wir helfen Menschen, Eigentümer zu werden.

Events & Begegnungen

Online entsteht Wissen. Offline entsteht Vertrauen.

Eine Bewegung wächst nicht nur durch Inhalte, sondern durch Begegnungen. Deshalb bringt die Eigentümerwelt ihre Community regelmäßig persönlich zusammen.

Jährlicher Höhepunkt

Eigentümerkongress

Der jährliche Höhepunkt der Eigentümerwelt – die große Bühne für Eigentümer, Investoren, Unternehmer und Experten.

Regionales Leuchtturm-Event

Buy & Hold Summit

Das regionale Leuchtturm-Event rund um Einstieg, Finanzierung, Steueroptimierung, Bestandsaufbau, Portfolioentwicklung und Off-Market-Chancen.

Lokale Basis

Eigentümerabende

Lokale Formate, bei denen Eigentümer, Interessenten und Experten persönlich zusammenkommen.

Begleitung

Ein Jahr Begleitung in der Eigentümerwelt

Nach dem ersten Gespräch geht es sofort in die Umsetzung. Schon in den ersten Monaten wird Ihre erste Immobilie greifbar – Schritt für Schritt begleitet mit Steuer- und Finanzierungsstrategie, Objektprüfung, Expertenzugang und einem klaren Fahrplan. Anschließend bauen wir gemeinsam Ihr Portfolio weiter aus.

Monat 1

Orientierung, Zielbild, Steuerstrategie und Finanzierungsstrategie.

Monat 2–3

Objektauswahl, Prüfung geeigneter Immobilien, Finanzierung und Kaufentscheidung.

Monat 4–6

Umsetzung, Kaufabwicklung, Strukturierung und Verwaltung.

Monat 7–12

Optimierung, Ausbau der Strategie, Portfolioaufbau und Vorbereitung der nächsten Immobilie.

Vom ersten Gespräch zur ersten Immobilie innerhalb weniger Monate – und anschließend gemeinsam zum Portfolio.

Eigentum verändert Leben.

Wissen schafft Sicherheit. Community schafft Vertrauen.

Teil der Eigentümerwelt werden

Starten Sie Ihre Eigentümerreise: mit Strategie, Experten, Community und Events – und einer Begleitung über zwölf Monate.

Meine Eigentümerreise starten Strategiegespräch zur Eigentümerwelt anfragen
Hinweis. Die Eigentümerwelt ist ein Begleit-, Wissens- und Community-Angebot rund um den Aufbau von Immobilienvermögen. Sie stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar. Steuerliche und rechtliche Fragen werden im Einzelfall mit den jeweiligen Fachberatern (Steuerberater, Finanzierungspartner) geklärt.
Ihr Weg

Was passiert nach Ihrer Anfrage?

Ein klarer, unverbindlicher Ablauf – Schritt für Schritt an Ihrer Seite.

1

Kostenlose Erstprüfung

2

Steuerliche Potenzialanalyse

3

Finanzierungsstrategie

4

Objekt- und Umsetzungsstrategie

Keine Verpflichtung Keine Kosten Keine Kaufverpflichtung
Auswertung anfordern

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Wir senden Ihnen Ihre vollständige Berechnung mit Steuerwirkung, Vermögensaufbau und Empfehlung kostenlos per E-Mail.

Kostenlos & unverbindlich.

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Hinweise zur Verarbeitung Ihrer Daten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung. Ihre Einwilligung können Sie jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.

Rechtliches

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Anbieterkennzeichnung der Bricks & Mortar Immobilien Invest GmbH für vermieterwerden.eu.

Bricks & Mortar Immobilien Invest GmbH
Daimlerstraße 19
D-86368 Gersthofen
E-Mail: [email protected]

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HRB 42009, Amtsgericht Augsburg
Umsatzsteueridentifikationsnummer gemäß § 27a Umsatzsteuergesetz: DE 458687094

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5. Verarbeitung der eingegebenen Finanzierungs-, Steuer- und Immobiliendaten

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9. Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde

Im Falle datenschutzrechtlicher Verstöße steht Ihnen ein Beschwerderecht bei einer Datenschutz-Aufsichtsbehörde zu (Art. 77 DSGVO). Zuständig für uns ist das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA), Promenade 18, 91522 Ansbach, www.lda.bayern.de.

10. Änderungen der Datenschutzerklärung

Wir behalten uns vor, diese Datenschutzerklärung anzupassen, damit sie stets den aktuellen rechtlichen Anforderungen entspricht oder um Änderungen unserer Leistungen umzusetzen. Für Ihren erneuten Besuch gilt dann die jeweils aktuelle Fassung.

Stand: Juli 2026

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Allgemeine Geschäftsbedingungen

Bedingungen für die Nutzung von vermieterwerden.eu sowie der angebotenen Rechner-, Analyse- und Informationsangebote.

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7. Änderungen

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8. Schlussbestimmungen

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Stand: Juli 2026

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